Contrato de compra: conheça os diferentes tipos e saiba quando e como utilizá-los 

O contrato de compra é um dos instrumentos mais antigos e comumente utilizados no Direito Civil brasileiro. Essencial para a formalização de negócios, esse documento tem como objetivo garantir segurança jurídica às partes envolvidas em uma transação. Para isso, é crucial entender seu funcionamento e observar os cuidados necessários para que a negociação ocorra sem riscos. 

Portanto, neste artigo, vamos abordar o conceito de contrato de compra, apresentar seus principais tipos e mostrar exemplos práticos — como o contrato de compra e venda de imóvel, o contrato de compra e venda de veículo e o contrato de compra e venda de terreno. Vamos também esclarecer dúvidas comuns sobre o tema e orientar o profissional do direito sobre como utilizar esse instrumento de forma segura e eficaz. Siga conosco e boa leitura! 

O que é um contrato de compra? 

O contrato de compra é um acordo formal entre duas partes — vendedor e comprador — que estabelece as condições para a aquisição de um bem ou direito. Ele tem natureza obrigacional e está previsto no Código Civil Brasileiro, principalmente nos artigos 481 a 532. O artigo 481, por exemplo, define que “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. 

Esse tipo de contrato gera obrigações para ambas as partes: o vendedor compromete-se a entregar o bem ou direito conforme estipulado, enquanto o comprador deve efetuar o pagamento no prazo e condições estabelecidos. E isso permite que o contrato de compra seja aplicado a diversos bens, como imóveis, veículos, equipamentos, mercadorias, entre outros. 

Além disso, o contrato de compra pode ser realizado de maneira particular (entre as partes, com firma reconhecida) ou pública (por meio de escritura pública em cartório, obrigatória, por exemplo, para transações envolvendo imóveis acima de determinado valor). Em ambos os casos, o documento deve ser elaborado com clareza e conter cláusulas essenciais para evitar futuros litígios. 

Por fim, cabe destacar que o contrato de compra não se limita apenas à entrega do bem: ele também envolve a obrigação de garantir o bem adquirido contra evicção (perda do bem em razão de decisão judicial) e vícios ocultos, conforme previsto no Código Civil. 

Quais os principais tipos de contrato de compra? 

Existem diferentes modalidades de contrato de compra, cada uma com características específicas que impactam a forma como as obrigações são estabelecidas. Conhecer essas variações é essencial para aplicar o modelo de contrato correto a cada tipo de negociação. Aqui, elencamos os tipos mais comuns: 

Contrato de compra bilateral 

No contrato de compra bilateral, as obrigações são recíprocas: enquanto o vendedor se compromete a entregar o bem, o comprador assume a obrigação de pagar o preço ajustado. Esse tipo de acordo é o mais comum e caracteriza-se pela dependência entre as prestações, já que uma obrigação nasce da outra. 

Contrato de compra consensual 

O contrato de compra consensual é aquele que se forma apenas pelo acordo de vontades, independentemente da entrega do bem ou pagamento imediato. Ou seja, o consentimento entre as partes é suficiente para gerar o contrato e obrigar as partes ao cumprimento das condições estabelecidas. 

Contrato de compra oneroso 

Trata-se do contrato no qual ambas as partes assumem encargos: o vendedor entrega o bem e o comprador paga o preço. Há um sacrifício patrimonial de ambos os lados, diferentemente de contratos gratuitos, como a doação. Esse é o modelo clássico utilizado em negociações comerciais. 

Contrato de compra translativo 

Nesse tipo de contrato, ocorre a transferência de propriedade do bem. A venda não apenas gera uma obrigação futura, mas efetivamente transfere o domínio do objeto para o comprador, respeitados os requisitos legais de registro em casos específicos, como nos contratos de compra e venda de imóveis. 

Exemplos de contrato de compra 

Para compreender melhor como o contrato de compra é aplicado na prática, separamos aqui bons exemplos do uso desses documentos em situações bastante comuns no cotidiano jurídico. Acompanhe: 

1 – Contrato de compra e venda de imóvel 

O contrato de compra e venda de imóvel é um dos instrumentos mais importantes no mercado imobiliário e exige cuidados específicos para garantir a segurança das partes. Esse tipo de documento deve conter a descrição completa do imóvel, incluindo localização, metragem, número de matrícula e registro no cartório de imóveis competente.  

Além disso, é fundamental estipular claramente o valor da negociação, as condições de pagamento (à vista, financiado ou parcelado), o prazo para entrega das chaves e as responsabilidades sobre o pagamento de tributos como IPTU e taxas condominiais. 

Por ser um bem de alto valor, a legislação brasileira determina que a transação só é válida contra terceiros após a lavratura da escritura pública e o registro do contrato de compra e venda de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Uma situação prática é a compra de um apartamento financiado por um banco: além do contrato particular de compra e venda, a operação requer a formalização da escritura e o devido registro. 

2 – Contrato de compra e venda de veículo 

O contrato de compra e venda de veículo é amplamente utilizado tanto em negócios particulares quanto em concessionárias. Ele deve detalhar de maneira minuciosa todas as características do automóvel, como marca, modelo, ano de fabricação, cor, número do chassi, número da placa e eventuais acessórios ou avarias.  

Um ponto crucial nesse tipo de contrato é estabelecer quem será responsável por eventuais multas, impostos vencidos e a regularização da documentação perante o DETRAN. Por exemplo, em uma negociação de um carro usado entre pessoas físicas, o contrato de compra e venda de veículo deve prever cláusulas que garantam a transferência da propriedade em até 30 dias, sob pena de multas administrativas.  

Também é recomendável inserir cláusulas que tratem da responsabilidade por defeitos ocultos detectados após a entrega do veículo, conforme estabelece o Código de Defesa do Consumidor (CDC). 

3 – Contrato de compra e venda de terreno 

O contrato de compra e venda de terreno merece ainda mais atenção, considerando que bens desse tipo podem ter particularidades que impactam o negócio, como questões de zoneamento urbano, existência de ônus reais, embargos ambientais ou dívidas fiscais.  

Nesse tipo de contrato, é indispensável solicitar e anexar certidões negativas de débitos municipais, além de uma certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis comprovando a titularidade e a inexistência de gravames. Um exemplo é a aquisição de um lote para construção: o comprador deve verificar se o terreno está regularizado, se respeita as normas do Plano Diretor Municipal e se possui as licenças necessárias para edificação.  

Da mesma forma que no contrato de compra e venda de imóvel, é obrigatório formalizar a transação por escritura pública e registrá-la no cartório para assegurar a validade jurídica perante terceiros. 

Perguntas frequentes 

Conclusão 

Vimos que o contrato de compra é uma ferramenta essencial para formalizar transações e garantir a segurança jurídica entre as partes envolvidas.  

E é justamente por conta da versatilidade que esse recurso oferece que conhecer as suas variações é essencial para advogados e gestores de contratos. Afinal, a elaboração de um acordo claro, completo e de acordo com a legislação vigente é a forma mais segura de prevenir conflitos futuros. 

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