Explorando os tipos de contrato de aluguel: modalidades e usos 

Pessoa assinando um contrato de aluguel

Conhecer os diferentes tipos de contrato de aluguel é indispensável para garantir locações sem surpresas. Isso porque cada modalidade atende a objetivos específicos, como moradia, atividades comerciais ou estadias temporárias, e tem características próprias que impactam diretamente a segurança jurídica e a experiência das partes envolvidas. 

Entender essas particularidades é essencial para profissionais do direito que atuam com questões locatícias. Afinal, esses instrumentos demandam um olhar técnico e estratégico para evitar litígios, proteger os interesses de locadores e locatários e assegurar que todas as obrigações legais sejam cumpridas, como mostraremos neste artigo. 

O que é um contrato de aluguel? 

O contrato de aluguel é um instrumento jurídico que formaliza o acordo entre o proprietário de um bem (locador) e quem deseja utilizá-lo (locatário), mediante pagamento de um valor periódico, geralmente mensal. Ele estabelece os direitos e deveres de ambas as partes, bem como as condições gerais da locação, como prazo, finalidade do imóvel, formas de pagamento e regras de uso. 

A base legal para contratos de aluguel de imóveis urbanos está na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula aspectos como prazos, reajustes de valores, garantias e condições de rescisão. Já os artigos 565 a 578 do Código Civil tratam das disposições gerais sobre locação.  

Quais são os principais tipos de contrato de aluguel? 

Os tipos de contrato de aluguel variam conforme a finalidade e as necessidades específicas de locador e locatário. A seguir, destacamos os principais: 

– Contrato de aluguel residencial 

Esse é o tipo mais comum e regula a locação de imóveis destinados exclusivamente à moradia. Ele pode ser formalizado com ou sem garantias e geralmente possui um prazo inicial de 30 meses. Após esse período, pode ser renovado automaticamente por prazo indeterminado, caso as partes não formalizem um novo acordo.  

Além disso, inclui variações, como os tipos de contrato de aluguel residencial simples, que são mais básicos e indicados para locações de curta duração ou com menor complexidade. 

– Contrato de aluguel comercial 

Voltado para imóveis utilizados em atividades empresariais, como escritórios, lojas ou galpões, o contrato de aluguel comercial costuma ter prazos mais longos, normalmente superior a cinco anos, para garantir estabilidade ao locatário.  

Ele oferece o direito de renovação compulsória, desde que o locatário esteja operando no local há pelo menos três anos e cumpra os critérios exigidos pela Lei do Inquilinato. Entre esses critérios, destacam-se a formalização do contrato por escrito, o cumprimento de todas as cláusulas contratuais e a pontualidade no pagamento do aluguel e dos encargos previstos. Além disso, o contrato pode incluir cláusulas específicas, como permissões para alterações no imóvel, sublocações ou exclusividade para determinados negócios.  

Vale destacar que existem diferentes tipos de contrato de aluguel comercial, como o padrão, o built to suit e o com participação nos lucros, cada um adequado a necessidades específicas e com particularidades que devem ser avaliadas para garantir segurança e eficiência na relação locatícia. 

– Contrato de aluguel por temporada 

Esse tipo de contrato é ideal para locações de curto prazo, com duração máxima de 90 dias, conforme previsto pela Lei do Inquilinato. Ele é amplamente utilizado para férias, eventos ou estadias temporárias e oferece maior flexibilidade nas negociações, permitindo que o pagamento seja feito de forma antecipada ou parcelada.  

Suas cláusulas geralmente incluem regras específicas sobre datas de entrada e saída, forma de pagamento e penalidades em caso de descumprimento. 

– Contrato de aluguel rural 

Esse contrato é utilizado para a locação de imóveis destinados à exploração agropecuária, como agricultura, pecuária ou silvicultura. Regido pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964), ele costuma ter prazos longos, considerando os ciclos de produção rural. As cláusulas incluem condições sobre o uso do solo, benfeitorias e obrigações relacionadas à conservação ambiental.  

– Contrato de aluguel de espaços compartilhados 

Com o crescimento de coworkings e colivings, esse tipo de contrato de aluguel tem se tornado cada vez mais comum. Ele é adaptado para a locação de áreas compartilhadas e combina normas de locação com regras de convivência. Os contratos desse tipo oferecem flexibilidade para usuários, permitindo períodos curtos de uso, como horas, dias ou meses. 

– Contrato de aluguel de equipamentos ou bens móveis 

Menos comum do que os tipos de contrato de aluguel de imóvel, esse modelo é voltado para a locação temporária de bens como máquinas, veículos ou ferramentas. Ele é regido pelo Código Civil e inclui cláusulas sobre responsabilidades de uso, garantia e formas de devolução. É amplamente utilizado em setores industriais e empresariais que precisam de equipamentos específicos por períodos determinados. 

Quais as características de um contrato de aluguel? 

Mesmo que existam diferentes tipos de contrato de aluguel, algumas características são comuns a todos eles. Veja só: 

1 – Consensualidade 

O contrato de aluguel é consensual, ou seja, ele se forma a partir do acordo de vontade entre locador e locatário. Portanto, ambas as partes precisam concordar com as cláusulas estabelecidas para que o documento tenha validade jurídica. 

2 – Onerosidade 

Esse tipo de contrato é oneroso, pois há uma contraprestação financeira envolvida: o locador cede o uso do imóvel, enquanto o locatário se compromete a pagar o aluguel. Além disso, podem ser incluídos encargos como IPTU, taxas de condomínio e seguros, conforme previsto no acordo. 

3 – Comutatividade 

Esse instrumento também é comutativo, o que significa que as obrigações de ambas as partes são equivalentes e claramente determinadas. Quer dizer, o locador garante o uso pacífico do imóvel e o locatário cumpre o pagamento do aluguel e zela pela conservação do bem. 

4 – Pessoalidade 

Embora a maioria dos tipos de contrato de aluguel tenha imóveis como foco, eles também são acordos pessoais, já que estão diretamente ligados às partes envolvidas. Basta pensar que a sublocação ou a cessão de um espaço, por exemplo, só é permitida com autorização expressa do locador. 

5 – Formalidade 

Mesmo que a lei permita contratos verbais para locações residenciais de curto prazo, a formalização por escrito é recomendada e, em alguns casos, exigida. Assim, o contrato por escrito deve ter cláusulas claras e completas para evitar ambiguidades e garantir segurança jurídica. 

6 – Bilateralidade 

Os diferentes tipos de contrato de aluguel são bilaterais, pois geram obrigações para ambas as partes. O locador deve garantir o uso do imóvel em condições adequadas e, em paralelo, o locatário se compromete a pagar o aluguel e respeitar as regras estabelecidas no documento. 

7 – Prazo 

O prazo é outro elemento essencial no contrato de aluguel. Ele pode ser: determinado, com datas definidas de início e término, geralmente usado em contratos residenciais ou comerciais; ou indeterminado, sem prazo fixo, bastante comum em renovações automáticas de locações após o término do acordo inicial. 

8 – Garantias 

A legislação permite o uso de garantias para assegurar o cumprimento das obrigações do locatário, como: 

  • Caução: depósito de um valor previamente acordado. 
  • Fiança: um terceiro assume a responsabilidade em caso de inadimplência. 
  • Seguro fiança: contrato com uma seguradora para cobrir eventuais débitos do locatário. 

9 – Possibilidade de rescisão 

O contrato de aluguel pode ser rescindido por ambas as partes, mas a rescisão unilateral está sujeita a penalidades ou requisitos específicos, como prazos de aviso prévio, pagamento de multas ou inadimplência. 

10 – Regulação pela lei 

Nos diversos tipos de contrato de aluguel, a lei garante direitos como: direito de renovação compulsória para acordos comerciais; direito do locador de retomar o imóvel ao término do prazo legal; e direito do locatário de ter um imóvel em condições adequadas de uso. 

Essas características asseguram que os contratos sejam confiáveis para regular a relação locatícia, minimizando riscos e prevenindo litígios. Portanto, documentos bem elaborados e ajustados às necessidades das partes são a base para uma locação tranquila e juridicamente protegida. 

E quando o assunto é segurança e eficiência na elaboração de contratos, contar com ferramentas práticas faz toda a diferença. Por isso, indicamos um kit com 1.500 modelos grátis para dar mais agilidade e qualidade à criação dos seus documentos. Acesse abaixo e comece a utilizá-los hoje mesmo:

Como elaborar um contrato de aluguel? 

Agora que já vimos os diferentes tipos de contrato de aluguel, suas características e finalidades, é hora de entender como elaborá-los. Confira os principais passos para isso: 

1º Defina o tipo de contrato de aluguel 

O primeiro passo é definir o tipo de contrato de aluguel, pois cada modalidade possui particularidades legais que devem ser observadas para atender às necessidades das partes envolvidas.  

2º Identifique as partes 

Em seguida, é importante incluir a identificação completa das partes e a descrição detalhada do imóvel ou bem locado, como endereço, metragem, número de cômodos e estado de conservação, ou, no caso de bens móveis, suas especificações técnicas. Sempre que possível, anexar fotos ou laudos de vistoria é uma boa prática. 

3º Especifique o prazo da locação 

É essencial especificar o prazo da locação, definindo se será determinado ou indeterminado. Lembrando que no caso de contratos por temporada, o prazo máximo permitido é de 90 dias. Para os contratos comerciais, prazos mais longos são recomendados para garantir estabilidade ao negócio.  

4º Detalhe o valor e a forma de pagamento 

Outro ponto importante é detalhar o valor do aluguel, a periodicidade e as formas de pagamento aceitas, além de eventuais encargos adicionais, como IPTU, taxas de condomínio ou seguros. É preciso esclarecer ainda como e quando ocorrerão reajustes, utilizando índices permitidos por lei, como o IPCA ou o IGP-M. 

5º Cite as garantias contra inadimplência 

Para proteger o locador contra inadimplência, é necessário estabelecer cláusulas de garantia, sempre escolhendo a modalidade mais adequada ao contexto.  

6º Inclua as regras para rescisão  

O contrato também deve ter regras claras sobre a rescisão, detalhando as condições para rompimento do acordo, prazos de aviso prévio e eventuais multas por descumprimento. 

7º Se necessário, personalize cláusulas 

Dependendo do tipo de contrato de aluguel, é importante personalizar cláusulas para atender situações específicas, como permissões para reformas em contratos comerciais ou regras de uso exclusivo em espaços compartilhados, por exemplo.  

8º Providencie as assinaturas e o registro do contrato 

Por fim, o documento deve ser assinado por todas as partes envolvidas e, quando necessário, por testemunhas. Em casos de contratos com prazos superiores a 36 meses ou de valores elevados, o registro em cartório é aconselhável, pois confere maior segurança jurídica ao acordo e facilita sua execução em situações de litígio.  

Perguntas frequentes 

Qual o melhor contrato de aluguel? 

O melhor contrato de aluguel depende da finalidade. Para moradia, o contrato residencial é ideal. Para negócios, o comercial. Já para estadias curtas, o de temporada. Escolher o tipo certo garante segurança jurídica e atende às necessidades das partes. 

Quais são as formas de aluguel? 

As formas de aluguel incluem residencial, comercial, por temporada, rural e de bens móveis. Cada modalidade é adaptada à finalidade da locação, com cláusulas específicas que regulam uso, prazo e pagamento, atendendo diferentes contextos e necessidades. 

Conclusão 

Especialmente para profissionais do direito que atuam com questões locatícias, dominar as nuances e especificidades dos vários tipos de contrato de aluguel é uma estratégia indispensável para oferecer orientações precisas, prevenir conflitos e assegurar o cumprimento das obrigações legais. 

Por isso, investir na elaboração de documentos claros, detalhados e alinhados às necessidades das partes envolvidas é o melhor caminho para garantir locações tranquilas, juridicamente protegidas e alinhadas às boas práticas do mercado. 

Tiago Fachini

Tiago Fachini

Mais de 300 mil ouvidas no JurisCast. Mais de 1.200 artigos publicados no blog da Projuris. Especialista em Marketing Jurídico. Palestrante, professor e um apaixonado por um mundo jurídico cada vez mais inteligente e eficiente. Siga @tiagofachini no Youtube, Instagram, Linkedin e Twitter.
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